Blog Homexperts – l’immobilier au Luxembourg

Le gouvernement a mis en place des mesures fiscales avantageuses pour dynamiser le marché du logement en incitant les propriétaires à vendre des biens immobiliers qu’ils n’occupent pas personnellement. Ces mesures se terminent au 31.12.2018.

Si vous réfléchissez donc à vendre une maison, un appartement ou un terrain que vous n’occupez pas personnellement, cette mesure peut vous faire économiser beaucoup d’argent… à condition d’agir vite.

Quels biens immobiliers sont visés ?

Il s’agit de tout type de bien (maison, appartement, terrain) que vous détenez depuis plus de 2 ans et que vous n’occupez pas vous-même.

En effet, si le bien constitue votre résidence principale, vous ne payez de toute façon pas d’impôts sur la plus-value.

A contrario, si vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale et que vous détenez depuis moins de 2 ans, la plus-value est considérée comme bénéfice de spéculation et sera imposée au taux global, même si vous vendez avant le 31.12.2018.

Quel est l’avantage de vendre avant le 31.12.2018 ?

Si vous êtes l’heureux propriétaire, depuis plus de 2 ans, d’un immeuble que vous n’occupez pas vous-même, vous avez gros à gagner à le vendre encore cette année !

En effet, normalement la plus-value réalisée sur la vente est imposée à la moitié du taux global, soit au maximum 21,8%.

Mais si vous vendez votre immeuble avant le 31.12.2018, vous ne serez imposé qu’au quart du taux global.

Autrement dit, vous gagnez 50% des impôts si vous vendez encore en 2018 !

Concrètement, comment cela se passe ?

Tout d’abord, il s’agit de calculer la plus-value réalisée sur la vente de votre immeuble. La plus-value imposable est égale au prix de vente – le prix d’acquisition réévalué – les frais d’obtention – l’abattement éventuel auquel vous avez droit (p.ex. 50.000 EUR par conjoint tous les 10 ans).

Cette plus-value est ensuite ajoutée à vos revenus annuels, ce qui gonfle du coup votre revenu et votre taux d’imposition global, puisque ce revenu exceptionnel vous fait grimper dans des tranches plus élevées de l’imposition progressive.

Jusqu’au 31.12.2018, la plus-value n’est imposée que sur un quart du taux global au lieu de la moitié. Donc vous payez la moitié des impôts si vous vendez en 2018.

Prenons un exemple concret: si votre taux global après ajout de la plus-value sur l'immeuble est p.ex. de 30%, la plus-value sur l'immeuble vendu sera imposée à 1/4 de 30% (donc 7,5%) au lieu d'être imposée à la moitié du taux-global (donc 15%).

A quoi faut-il encore penser ?

Le plus important est le temps, puisque cette mesure s’applique sur toutes les ventes pour lesquelles l’acte notarié est fait avant le 31.12.2018.

En fonction de votre bien, comptez facilement 1 à 3 mois pour trouver un acheteur. Rajoutez-y 1 mois pour que l’acheteur obtienne son prêt bancaire et 2 bonnes semaines pour fixer le rendez auprès du notaire.

Pour ne pas passer à côté de l’avantage, il n’y a donc plus de temps à perdre.

N'oubliez pas non-plus d'utiliser votre abattement (p.ex. 50.000 EUR par conjoint contribuable tous les 10 ans), mais aussi les frais d'obtention (p.ex. la commission d'agence) et les travaux ayant contribué à augmenter la valeur du bien (p.ex. nouvelle cuisine, rénovation de la façade...) qui peuvent être ajoutés à la valeur d'acquisition et ainsi réduire la plus value.  

N’hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations et pour vous aider à vendre votre immeuble encore cette année et ainsi économiser des sommes importantes.

Ceci est une phrase que les agences immobilières sérieuses entendent très régulièrement lorsqu'elles rencontrent des propriétaires qui veulent vendre leur bien.

Malheureusement, il existe un grand nombre d'agents immobiliers qui n'ont d'autre argument que de "promettre" un prix de vente exagéré pour obtenir un mandat.

Il faut savoir que l'agent ne peut jamais promettre un prix de vente lorsqu'il signe un mandat. Même le prix qu'il retient par écrit dans le contrat de mandat n'a aucune valeur d'engagement! Car au final, c'est l'acheteur - donc le marché- qui va dicter le prix de vente final, et non pas l'agent.

Malheureusement, très souvent, le propriétaire -crédule et de bonne foi- interprète ces fausses promesses comme une certaine garantie à vendre son bien pour le prix "promis" par l'agent. Il n'en est rien!

Souvent les agents qui promettent les prix les plus haut sont malheureusement aussi les moins compétents. Car établir le véritable "prix de marché" nécessite premièrement des compétences et une grande expérience et deuxièmement du courage... pour faire accepter le bon prix de marché au propriétaire. 

Soyez donc plutôt sceptique par rapport à l'agent qui vous "promet" le prix le plus élevé. Ne vous laissez pas aveugler par des promesses sans fond, mais fiez vous à votre instinct par rapport au sérieux et aux compétences réelles de l'agent que vous rencontrez.

Tout d'abord, c'est quoi une "bonne estimation"?

Il n'y a qu'une seule et unique réponse: c'est l'estimation qui est la plus proche de la "valeur de marché", càd le prix que les acheteurs sont prêts à payer pour votre bien (et que les banques sont prêtes à financer).

Ce n'est surtout pas le prix le plus élevé qu'un agent vous "promet" (sic). Ce prix pourra certes vous faire rêver, mais à quoi cela vous sert de rêver,  si votre bien ne sera pas vendu? 

Pourquoi est-ce tellement important?

Comme expliqué dans un autre article sur notre blog, la durée de vente moyenne est de 15 mois pour une maison et de 17 mois pour un appartement. C'est énorme. Mais c'est la réalité, basée sur les chiffres de l'Observatoire de l'Habitat. Une des causes majeures de ce délai (trop important) est que très souvent les biens sont affichés à un prix trop élevés. Mais ne vous leurrez pas: les acheteurs ne sont pas dupes... et les banques encore moins. Votre bien ne se vendra donc pas au-dessus du prix du marché. Ce n'est donc qu'après avoir baissé le prix (successivement) que votre maison ou appartement se vendra. 

Pour éviter de perdre tout ce temps (et les nerfs), il vaut donc mieux viser le bon prix de marché dès le départ. Et cela ne passe que par une bonne évaluation. 

Comment reconnaître une bonne évaluation?

Malheureusement ce n'est pas une science exacte et il n'y a pas (encore, du moins) de solution miracle. Il faut donc compter sur l'expérience, la compétence et le sérieux de votre agence:

• l'expérience, parce qu'une bonne estimation nécessite des années de présences sur le terrain, qui permettent de développer une bonne appréciation spontanée
• la compétence, parce qu'il existe différentes méthodologies précises qui permettent d'estimer le prix de manière assez exacte. On peut citer les méthodes par la surface, la volumétrie, le rendement locatif, les comparatifs etc. Et pour toutes ces méthodes il faut maîtriser les tenants et les aboutissants spécifiques.
• le sérieux, finalement, parce que les bonnes estimations ne sont pas faites à la va-vite par une personne et en utilisant une seule méthode, mais en faisant intervenir au minimum 2 collègues qui évaluent votre bien individuellement, en utilisant au minimum 2 méthodologies différentes. 

Si vous gardez ceci en tête, vous allez très vite vous rendre compte du sérieux de l'évaluation de votre agent. S'il vous "balance" un prix oralement ou même par écrit mais sans explicatifs de sa méthode, les feux rouges doivent s'allumer. Par contre, s'il peut vous expliquer concrètement les méthodes utilisées et qu'il vous remet un document soigné qui retrace les réflexions, vous saurez que vous avez à faire à un professionnel. En cas de doute, n'hésitez pas à le challenger sur l'un ou l'autre point et vous verrez généralement très vite ce qu'il a dans le ventre.

Nous l'avons déjà abordé dans d'autres articles: c'est tentant d'annoncer son bien à un prix élevé.

Mais pour expliquer les risques, prenons un scénario qui se présente régulièrement. 

Variante 1

• Propriétaire: J'ai comparé sur Internet et mon bien vaut 800.000 EUR.
• Agence peu scrupuleuse, sachant pertinemment que le prix de marché réel est plutôt de 700.000: Ca me semble un peu élevé, mais ça devrait aller, pas de soucis... je vous fais un mandat à 800.000 EUR.  

 Résultat: le bien se vendra après plus d'un an pour 700.000 EUR. 

Variante 2

• Propriétaire: J'ai comparé sur Internet et mon bien vaut 800.000 EUR.
• Agence professiionnelle: Selon nos analyses avec telle et telle méthode, on estime la valeur de marché à 700.000 EUR. On peut l'annoncer à 735.000 EUR mais 800.000 EUR est irréaliste. 
• Propriétaire: Essayons quand-même avec 800.000 EUR, on pourra toujours baisser par la suite.  

C'est un réflexe commun, mais aussi un piège typique. 

Quels sont donc les désavantages concrets à "essayer", càd à annoncer cher pour baisser par la suite?

• Il faut d'abord savoir que les acheteurs ne sont pas des imbéciles. Généralement, un acheteur passe des mois, sinon des années à faire des visites avant d'acheter. Il connaît donc parfaitement les prix... et il sait pertinemment quels biens baissent régulièrement. Et derrière l'acheteur, il y a sa banque. Qui maîtrise aussi les prix et qui ne financera pas une acquisition trop chère par rapport à la valeur de marché. Sauf à disposer d'un bien d'exception unique, il y a donc très très peu de chances de vendre au-dessus du prix de marché.
• Deuxièmement, pratiquement 80% des consultations d'une annonce immobilière se font dans la première semaine de publication. Si pendant cette semaine, le prix est trop élevé et que vous le baissez par la suite, les intéressés ne vont plus voir votre annonce. Vous aurez donc raté le meilleur moment pour toucher les acheteurs potentiels.
• N'espérez pas non-plus attirer les acheteurs pour négocier le prix à la baisse lors de leur visite. Comme ils maîtrisent beaucoup mieux les prix de vente que vous, ils ne vont même pas se déplacer si votre bien est trop cher. Vous n'aurez donc même pas l'occasion de leur faire un geste sur place.
• Après quelques semaines (ou mois), vous allez donc vous rendre compte que le prix annoncé est trop cher et vous allez arriver à ce moment fatidique ou vous aller "baisser le prix par la suite". Mais à ce moment le mal est fait. Car à partir de maintenant, l'acheteur va attendre la prochaine baisse, et celle d'après... Jusqu'à ce que le prix de marché réel soit atteint. Mais d'ici-là vous aurez perdu beaucoup de temps et surtout de nerfs.  

Attention, on ne veut pas dire par là qu'il faut annoncer votre bien au rabais. Tout au contraire. Il faut l'annoncer au juste prix, c'est-à-dire le prix que le marché est prêt à payer (ou très légèrement au-dessus)... et cela nécessite une évaluation professionnelle qui se base sur plusieurs méthodes et idéalement sur plusieurs intervenants. 

Un des premiers réflexes d'un propriétaire qui veut vendre sa maison ou son appartement est de chercher des comparatifs de prix sur les portails immobiliers.

C'est une approche normale et compréhensible, mais il faut savoir que les prix affichés ne sont généralement pas les prix de vente.

Selon diverses estimations indépendantes, les prix de vente réels se situent souvent 10 à 20% en-dessous des prix affichés !

Estimer la valeur de votre bien immobilier par rapport à des objets comparables sur Internet peut donc vous donner une idée de prix qui est assez éloignée de la réalité.

Si vous ne vous fiez qu'à une telle comparaison pour établir votre prix de vente, vous risquez de perdre beaucoup de temps dans la vente de votre bien. Et vous devrez baisser le prix pour vendre au final quand-même au prix du marché.

Une analyse des statistiques récentes de l'Observatoire de l'Habitat montre que la durée de vente moyenne est de 15 mois pour une maison et même de 17 mois pour un appartement*. Ceci est principalement dû aux prix de départ trop élevés, car au bon prix, un bien se vend généralement avant 5 à 6 mois.

* Total de 6.334 appartements vendus en 2016, ce qui revient à une moyenne de 528 ventes par mois. Fin 2016, 9.074 appartements étaient en vente. Le "taux d'absorption" du marché est donc de 9.074 appartements à vendre divisé par 528 ventes par mois = délai de vente moyen de 17,19 mois.