Si vous avez hérité d’un bien immobilier que vous voulez vendre, vous pouvez bénéficier de deux abattements sur la plus-value :
Quelques explications complémentaires par rapport à ces 2 abattements :
L’abattement décennal de 50.000 EUR par conjoint contribuable est, comme son nom l’indique, basé sur 10 ans, càd que tous les 10 ans les compteurs sont remis à 0 et vous pouvez de nouveau bénéficier pleinement de cet abattement.
Imaginons que vous êtes marié(e) et qu’en 2010 vous avec vendu un immeuble avec une plus-value de 70.000 EUR. Comme l’abattement est de 50.000 EUR par partenaire imposé collectivement, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 70.000 EUR et ainsi réduire la plus-value à 0. Vous ne serez donc pas imposé du tout. En plus, vous disposez encore de 30.000 EUR d’abattement que vous pouvez utiliser sur une autre plus-value immobilière jusqu’en 2020 (2010 + 10 ans). Si donc vous vendez un autre immeuble en 2018 sur lequel vous réalisez une plus-value de 50.000 EUR, vous pourrez déduire les 30.000 EUR qui vous restent et vous serez imposé sur seulement 20.000 EUR.
Ensuite, à partir de 2020 (cad 2010 où vous avez utilisé le premier abattement + 10 ans), les compteurs sont remis à 0 et vous pourrez de nouveau bénéficier de 50.000 EUR d’abattement par partenaire imposé conjointement. Si vous vendez donc de nouveau un immeuble en 2022, vous pouvez de nouveau déduire 50.000 EUR par contribuable de la plus-value réalisée.
Notons aussi que l’abattement décennal n’est pas limité aux héritages, mais chaque contribuable peut en bénéficier.
L’abattement unique de 75.000 EUR est uniquement valable sur la vente d’un immeuble acquis par voie de succession en ligne directe et utilisé comme résidence principale par les parents du cédant ! Cet abattement n’est pas doublé par conjoint contribuable et ne peut être utilisé qu’un seule fois.
Si donc vous héritez p.ex. d’un appartement du père en 2015 sur lequel vous réalisez une plus-value immobilière de 40.000 EUR et que vous utilisez l’abattement, les 35.000 EUR restants sont perdus. Si donc vous héritez ensuite en 2018 d’une maison de votre mère sur laquelle vous réalisez une plus-value de cession de 80.000 EUR, vous ne pourrez plus bénéficier de cet abattement, ni même des 35.000 EUR que vous n’avez pas encore utilisé.
L’abattement unique de 75.000 est cependant valable par héritier, cad que si vous êtes 2 héritiers, chacun des 2 peut bénéficier de cet abattement de 75.000 EUR.
Prenons maintenant un exemple concret pour illustrer tout ceci.
La plus-value sur la vente de l’immeuble est de 150.000 EUR par héritier (cad plus-value de 300.000 EUR divisée par 2 héritiers)
L’héritier A peut déduire l’abattement unique de 75.000 EUR et il lui reste un abattement décennal de 60.000 EUR (abattement décennal de 50.000 EUR par conjoint – 40.000 EUR déjà utilisés). Il sera donc imposé sur une plus-value de 150.000 EUR – 75.000 – 60.000 = 15.000 EUR.
L’héritier B peut déduire l’abattement unique de 75.000 EUR et il lui reste un abattement décennal de 50.000 EUR. Il sera donc imposé sur une plus-value de 150.000 EUR – 75.000 – 50.000 = 25.000 EUR.
Le gouvernement a mis en place des mesures fiscales avantageuses pour dynamiser le marché du logement en incitant les propriétaires à vendre des biens immobiliers qu’ils n’occupent pas personnellement. Ces mesures se terminent au 31.12.2018.
Si vous réfléchissez donc à vendre une maison, un appartement ou un terrain que vous n’occupez pas personnellement, cette mesure peut vous faire économiser beaucoup d’argent… à condition d’agir vite.
Quels biens immobiliers sont visés ?
Il s’agit de tout type de bien (maison, appartement, terrain) que vous détenez depuis plus de 2 ans et que vous n’occupez pas vous-même.
En effet, si le bien constitue votre résidence principale, vous ne payez de toute façon pas d’impôts sur la plus-value.
A contrario, si vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale et que vous détenez depuis moins de 2 ans, la plus-value est considérée comme bénéfice de spéculation et sera imposée au taux global, même si vous vendez avant le 31.12.2018.
Quel est l’avantage de vendre avant le 31.12.2018 ?
Si vous êtes l’heureux propriétaire, depuis plus de 2 ans, d’un immeuble que vous n’occupez pas vous-même, vous avez gros à gagner à le vendre encore cette année !
En effet, normalement la plus-value réalisée sur la vente est imposée à la moitié du taux global, soit au maximum 21,8%.
Mais si vous vendez votre immeuble avant le 31.12.2018, vous ne serez imposé qu’au quart du taux global.
Autrement dit, vous gagnez 50% des impôts si vous vendez encore en 2018 !
Concrètement, comment cela se passe ?
Tout d’abord, il s’agit de calculer la plus-value réalisée sur la vente de votre immeuble. La plus-value imposable est égale au prix de vente – le prix d’acquisition réévalué – les frais d’obtention – l’abattement éventuel auquel vous avez droit (p.ex. 50.000 EUR par conjoint tous les 10 ans).
Cette plus-value est ensuite ajoutée à vos revenus annuels, ce qui gonfle du coup votre revenu et votre taux d’imposition global, puisque ce revenu exceptionnel vous fait grimper dans des tranches plus élevées de l’imposition progressive.
Jusqu’au 31.12.2018, la plus-value n’est imposée que sur un quart du taux global au lieu de la moitié. Donc vous payez la moitié des impôts si vous vendez en 2018.
Prenons un exemple concret: si votre taux global après ajout de la plus-value sur l'immeuble est p.ex. de 30%, la plus-value sur l'immeuble vendu sera imposée à 1/4 de 30% (donc 7,5%) au lieu d'être imposée à la moitié du taux-global (donc 15%).
A quoi faut-il encore penser ?
Le plus important est le temps, puisque cette mesure s’applique sur toutes les ventes pour lesquelles l’acte notarié est fait avant le 31.12.2018.
En fonction de votre bien, comptez facilement 1 à 3 mois pour trouver un acheteur. Rajoutez-y 1 mois pour que l’acheteur obtienne son prêt bancaire et 2 bonnes semaines pour fixer le rendez auprès du notaire.
Pour ne pas passer à côté de l’avantage, il n’y a donc plus de temps à perdre.
N'oubliez pas non-plus d'utiliser votre abattement (p.ex. 50.000 EUR par conjoint contribuable tous les 10 ans), mais aussi les frais d'obtention (p.ex. la commission d'agence) et les travaux ayant contribué à augmenter la valeur du bien (p.ex. nouvelle cuisine, rénovation de la façade...) qui peuvent être ajoutés à la valeur d'acquisition et ainsi réduire la plus value.
N’hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations et pour vous aider à vendre votre immeuble encore cette année et ainsi économiser des sommes importantes.
Ceci est une phrase que les agences immobilières sérieuses entendent très régulièrement lorsqu'elles rencontrent des propriétaires qui veulent vendre leur bien.
Malheureusement, il existe un grand nombre d'agents immobiliers qui n'ont d'autre argument que de "promettre" un prix de vente exagéré pour obtenir un mandat.
Il faut savoir que l'agent ne peut jamais promettre un prix de vente lorsqu'il signe un mandat. Même le prix qu'il retient par écrit dans le contrat de mandat n'a aucune valeur d'engagement! Car au final, c'est l'acheteur - donc le marché- qui va dicter le prix de vente final, et non pas l'agent.
Malheureusement, très souvent, le propriétaire -crédule et de bonne foi- interprète ces fausses promesses comme une certaine garantie à vendre son bien pour le prix "promis" par l'agent. Il n'en est rien!
Souvent les agents qui promettent les prix les plus haut sont malheureusement aussi les moins compétents. Car établir le véritable "prix de marché" nécessite premièrement des compétences et une grande expérience et deuxièmement du courage... pour faire accepter le bon prix de marché au propriétaire.
Soyez donc plutôt sceptique par rapport à l'agent qui vous "promet" le prix le plus élevé. Ne vous laissez pas aveugler par des promesses sans fond, mais fiez vous à votre instinct par rapport au sérieux et aux compétences réelles de l'agent que vous rencontrez.
Tout d'abord, c'est quoi une "bonne estimation"?
Il n'y a qu'une seule et unique réponse: c'est l'estimation qui est la plus proche de la "valeur de marché", càd le prix que les acheteurs sont prêts à payer pour votre bien (et que les banques sont prêtes à financer).
Ce n'est surtout pas le prix le plus élevé qu'un agent vous "promet" (sic). Ce prix pourra certes vous faire rêver, mais à quoi cela vous sert de rêver, si votre bien ne sera pas vendu?
Pourquoi est-ce tellement important?
Comme expliqué dans un autre article sur notre blog, la durée de vente moyenne est de 15 mois pour une maison et de 17 mois pour un appartement. C'est énorme. Mais c'est la réalité, basée sur les chiffres de l'Observatoire de l'Habitat. Une des causes majeures de ce délai (trop important) est que très souvent les biens sont affichés à un prix trop élevés. Mais ne vous leurrez pas: les acheteurs ne sont pas dupes... et les banques encore moins. Votre bien ne se vendra donc pas au-dessus du prix du marché. Ce n'est donc qu'après avoir baissé le prix (successivement) que votre maison ou appartement se vendra.
Pour éviter de perdre tout ce temps (et les nerfs), il vaut donc mieux viser le bon prix de marché dès le départ. Et cela ne passe que par une bonne évaluation.
Comment reconnaître une bonne évaluation?
Malheureusement ce n'est pas une science exacte et il n'y a pas (encore, du moins) de solution miracle. Il faut donc compter sur l'expérience, la compétence et le sérieux de votre agence:
Si vous gardez ceci en tête, vous allez très vite vous rendre compte du sérieux de l'évaluation de votre agent. S'il vous "balance" un prix oralement ou même par écrit mais sans explicatifs de sa méthode, les feux rouges doivent s'allumer. Par contre, s'il peut vous expliquer concrètement les méthodes utilisées et qu'il vous remet un document soigné qui retrace les réflexions, vous saurez que vous avez à faire à un professionnel. En cas de doute, n'hésitez pas à le challenger sur l'un ou l'autre point et vous verrez généralement très vite ce qu'il a dans le ventre.
Nous l'avons déjà abordé dans d'autres articles: c'est tentant d'annoncer son bien à un prix élevé.
Mais pour expliquer les risques, prenons un scénario qui se présente régulièrement.
Variante 1
Résultat: le bien se vendra après plus d'un an pour 700.000 EUR.
Variante 2
C'est un réflexe commun, mais aussi un piège typique.
Quels sont donc les désavantages concrets à "essayer", càd à annoncer cher pour baisser par la suite?
Attention, on ne veut pas dire par là qu'il faut annoncer votre bien au rabais. Tout au contraire. Il faut l'annoncer au juste prix, c'est-à-dire le prix que le marché est prêt à payer (ou très légèrement au-dessus)... et cela nécessite une évaluation professionnelle qui se base sur plusieurs méthodes et idéalement sur plusieurs intervenants.
Un des premiers réflexes d'un propriétaire qui veut vendre sa maison ou son appartement est de chercher des comparatifs de prix sur les portails immobiliers.
C'est une approche normale et compréhensible, mais il faut savoir que les prix affichés ne sont généralement pas les prix de vente.
Selon diverses estimations indépendantes, les prix de vente réels se situent souvent 10 à 20% en-dessous des prix affichés !
Estimer la valeur de votre bien immobilier par rapport à des objets comparables sur Internet peut donc vous donner une idée de prix qui est assez éloignée de la réalité.
Si vous ne vous fiez qu'à une telle comparaison pour établir votre prix de vente, vous risquez de perdre beaucoup de temps dans la vente de votre bien. Et vous devrez baisser le prix pour vendre au final quand-même au prix du marché.
Une analyse des statistiques récentes de l'Observatoire de l'Habitat montre que la durée de vente moyenne est de 15 mois pour une maison et même de 17 mois pour un appartement*. Ceci est principalement dû aux prix de départ trop élevés, car au bon prix, un bien se vend généralement avant 5 à 6 mois.
* Total de 6.334 appartements vendus en 2016, ce qui revient à une moyenne de 528 ventes par mois. Fin 2016, 9.074 appartements étaient en vente. Le "taux d'absorption" du marché est donc de 9.074 appartements à vendre divisé par 528 ventes par mois = délai de vente moyen de 17,19 mois.
La question à se poser est plutôt "Quel intérêt à passer par une bonne agence immobilière"?
Car passer par un intermédiaire médiocre, qui manque de compétence ou d'honnêteté ne présente aucun intérêt. Même s'il rabaisse sa commission, vous allez en ressortir perdant.
Supposons donc que vous ayez trouvé un agent compétent, honnête, engagé et qui dispose du réseau et des budgets nécessaires pour bien faire son travail.
Cet agent peut en effet vous apporter de nombreux avantages:
Vous voyez donc qu'un véritable agent de confiance peut vous faire gagner beaucoup de temps et surtout d'argent. Le tout est de le trouver.
Commençons tout d'abord par expliquer la différence entre un agent immobilier et un marchand de biens.
L'agent immobilier est un intermédiaire de vente, qui intervient pour compte du vendeur et lui cherche un acquéreur tiers. Pour ce travail, il touche sa commission d'agence, qui est habituellement de 3%.
Le marchand de biens par contre achète le bien pour son propre compte, pour le revendre par la suite, souvent en l'ayant rénové un minimum au passage.
Assez souvent, une agence immobilière peut combiner les deux métiers. Dans ce cas, il est primordial qu'elle joue franc jeux en affichant clairement ses intentions et son rôle, afin de ne pas avoir de conflit d'intérêt.
Il faut savoir que le métier du marchand de biens consiste à acheter le bien pour un prix qui est en-dessous du prix de marché!
C'est tout à fait normal, car en tant que bon professionnel il sait très bien qu'il ne va pas pouvoir le vendre au-dessus du prix de marché. Donc, s'il veut réaliser un bénéfice dans l'opération, il doit l'acheter en-dessous.
Vous savez donc d'emblée que vous allez vendre votre bien en-dessous du prix de marché.
Mais ce n'est pas pour autant que vendre à un marchand de bien est forcément une mauvaise chose. Car vous y trouverez aussi des avantages certains:
Au final, vous devez donc peser le pour et le contre en fonction de votre situation personnelle.
Vous êtes déjà propriétaire et vous êtes sur le point de changer de logement. Mais vous ne savez pas à quel moment vous devez réaliser votre vente immobilière : avant ou après avoir acheté un nouveau bien ? Les deux solutions comportent des avantages et des inconvénients.
Vendre avant d’acheter son nouveau logement
Commençons par les principaux avantages:
Mais vendre avant d’acheter son nouveau chez soi peut aussi être une source de stress et de dépenses supplémentaires, avec notamment un déménagement supplémentaire ou encore des frais de stockage pour vos meubles.
Acheter son logement avant de vendre l’ancien
Pour éviter de passer à côté d’une bonne affaire, il est tout à fait possible d’acheter un logement avant de vendre l’ancien. Le plus gros risque dans ce type de transaction est que la vente de votre ancien logement prenne trop de temps et que vous vous retrouviez à rembourser deux crédits immobiliers en même temps.
N’oubliez pas qu’il existe des méthodes pour vendre rapidement un bien, notamment en faisant correctement évaluer la valeur de votre logement ou encore en réalisant quelques travaux de home staging.
Si votre bien tarde vraiment à se vendre, vous pouvez aussi envisager de rester propriétaire et de le mettre en location. Vous bénéficierez de loyers réguliers qui vous aideront à rembourser votre prêt immobilier en cours.
En choisissant d’acheter avant de vendre, vous devrez établir votre budget d’achat en fonction de l’estimation du prix de vente de votre logement actuel. Il est donc primordial de disposer d'une évaluation objective établie par un professionnel compétent. Il ne faut surtout pas se fier à une simple comparaison de biens similaires sur les portails immobiliers qui sont souvent 10 à 20% au-dessus du prix de vente final.